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生活實例問與答 . 違例建築物

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  • 1. 什麼是僭建物?
  • 僭建物是指違例建筑工程,包括(i)凡未經屋宇署事先批准及同意而進行位於樓宇外部的建筑工程,以及樓宇內部而涉及建筑物的結構的加建或改動工程;或(ii)沒有根據「小型工程監管制度」的簡化規定而進行的小型工程;或(iii)在樓宇內部進行而不涉及建筑物的結構,但未能符合建筑物規例所訂的建筑標准的工程。
  • 2. 一般常見的僭建物會包括那些類別?
  • 室外的僭建物(例如: 檐篷、冷氣機架、大型招牌、天台/平台/天井的構筑物),室內的僭建物(例如: 違規的分間單位工程、結構改動、阻礙走火通道的鐵閘、樓梯的圍牆開鑿洞口)。
  • 3. 如想進行不屬於小型工程的改動或加建工程,應找甚麼人士進行?
  • 你要委任認可人士及注冊結構工程師(如有需要)負責統籌及擬備建筑圖則,並事先得到屋宇署批准及同意才可施工。你亦須要委任注冊一般建筑承建商進行相關的改動及加建工程。
  • 4. 在外牆加個檐篷,或者冷氣機支架的小改動都要事先得到屋宇署批准嗎?
  • 這些小型工程可以按「小型工程監管制度」的簡化規定進行而無須事先得到屋宇署批准。否則小如冷氣機支架都算是僭建物。
  • 5. 可否聘請小型工程承建商在自己的天台放置組合屋或加建玻璃屋?
  • 不可以,因為此等工程不屬於小型工程,亦不可由小型工程承建商進行。你先要取得屋宇署的事先批准和同意,方可在樓宇的主天台、平台或天井搭建預制的組合屋或者玻璃屋。胡亂加建構筑物或會違反樓面面積的限制及其他建筑規例。
  • 6. 設置開放式廚房是否須要先取得屋宇署的批准?
  • 要視乎情況而定。你應諮詢認可人士的意見,因為拆除圍封廚房的牆把廚房改動為開放式廚房,可能會因涉及結構構件而違反《建筑物條例》。此外,如果改動為開放式廚房的位置接近單位的主要逃生出口,則工程亦可能違反消防安全規定,並對有關處所的佔用人及同一幢樓宇的其他佔用人構成安全風險。
  • 7. 可否把環保露台及工作平台圍封?
  • 不可以,因為環保露台及工作平台要在不被圍封的情況下,其面積才可獲豁免計入總樓面面積。如以窗、玻璃嵌板、格柵、實心牆或類似裝置把該等設施從護牆高度以上圍封,便會違反豁免的條件,並可導致違反《建筑物條例》。
  • 8.如果業主進行違例建筑工程會負上什麼法律責任?
  • 根據《建筑物條例》的規定,未經批准而進行建筑工程屬嚴重罪行,一經定罪,最高刑罰為監禁兩年及罰款港幣 $400,000。若持續違法,會被加判每日罰款港幣 $20,000。
  • 9. 怎樣知道單位有沒有僭建物呢?
  • 你可以親臨屋宇署「樓宇資訊中心」(地址:九龍彌敦道750號始創中心13樓1319室),遞交申請及繳付所需費用便可查閱批准建筑圖則、佔用許可証(入伙紙)及有關「小型工程監管制度」的完工紀錄,或可經「百樓圖網」系統查閱。你亦可以諮詢建筑專業人士的意見。
  • 10. 如果僭建物是上一手業主留下的,屋宇署是否隻會追究他呢?
  • 若僭建物在物業買賣完成之後仍然存在,新業主便要承擔因僭建物而引致的法律責任,包括清拆該僭建物及承擔相關的工程費用。請注意,業主有責任確保自己的物業沒有僭建物存在。
  • 11. 購買物業前,如何得知屋宇署有沒有就樓宇發出命令,而有關的命令並未獲遵從?
  • 你可查閱由土地注冊處保存的記錄(請參考土地注冊處-常見問題-查冊)。
  • 12. 如果物業內有僭建物,業主應怎樣做?
  • 業主有責任確保物業內並無僭建物,並應主動安排拆除僭建物。位於樓宇公用地方的僭建物,則由業主立案法團或建筑物的共同擁有人安排拆除。
  • 13. 如果物業已經現存有晾衣架、檐篷或冷氣機支承架嘅僭建物,業主可以保留使用嗎?
  • 業主可參加”家居小型工程檢核計劃”,以保留3類符合《建筑物(小型工程)規例》所訂明的尺寸及准則的小型僭建物(即晾衣架、檐篷、冷氣機支承架)。
  • 14. 業主收到清拆命令,可否要求延期進行工程?
  • 業主可以書面向屋宇署提出申請,並述明延期理由。不過,除非是十分特殊的個案,否則,屋宇署通常不會批准這類要求。因此業主應盡快遵從命令的規定,避免延誤。
  • 15. 如不遵從清拆命令會有什麼法律責任?
  • 不遵行法定命令是屬刑事罪行,一經定罪,最高刑罰為監禁一年及罰款港幣$200,000。在有需要的情況下,屋宇署並可安排政府承建商先行清拆有關僭建物,然後向業主追討有關的工程費、監督費及不多於有關費用的20%附加費,然而業主仍會因沒有遵從清拆命令被屋宇署提出檢控。
  • 16. 屋宇署有沒有財政支援業主清拆僭建物?
  • 不論有關清拆工程是自願或根據法定命令而進行,業主可向屋宇署申請「樓宇安全貸款計劃」,查詢熱線: 2626 1579。
  • 17. 怎樣尋找已獲注冊的建筑專業人士或承建商的資料?