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建築工程知多點

以下是屋宇署所規管的不同類型的建築工程:

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進行任何建築物拆卸工程,應確保地盤及公眾安全。
佔用許可證(入伙紙)發出後,建築物就可供使用。 緊記定期維修保養。
進行改動及加建工程前,應徵詢建築專業人士意見
以簡便及合法途徑,安全地進行小型工程。
進行豁免審批工程時,也不可違反安全及衛生標準。
進行違例建築工程, 屬嚴重罪行, 違者會被檢控。

法例訂明,任何人士如有意進行建築物拆卸工程,必須委任建築專業人士統籌。建築專業人士必須就擬拆卸的建築物及其附近的環境進行詳細的評估,制訂合適的拆卸方案及擬備圖則呈交屋宇署審批。

在進行任何建築物拆卸工程前,建築專業人士必須設計適當的安全臨時穩固措施。獲委任進行拆卸工程的註冊專門承建商,亦須遵從就有關條例而擬備的監工計劃書,不斷監督有關工程,以確保拆卸工程安全地進行而地盤工作人員亦受到保護。另外,地盤周圍亦要加上圍板或有蓋人行道等以保護公眾的安全。

法例訂明,任何人士如有意進行建築工程,必須委仕一名認可人士作為工程的統籌人,並且於有需要時,委任一名註冊結構工程師負責工程中關於結構的部分,若工程涉及岩土部分,他亦須同時委任一名註冊岩土工程師負責。上述建築專業人士會負責擬備及呈交圖則,供屋宇署根據《建築物條例》的規定進行審批。此外,該名人士亦須委任註冊承建商進行有關的建築工程。

屋宇署在收到有關圖則後,會審核圖則是否符合法例的規定,並會把圖則轉介其他有關的政府部門,由他們就其關注的範疇進行審議。這個中央處理制度旨在確保所有法定標準,以及安全和其他規定均能一一符合。

獲委任的註冊承建商在展開工程之前必須先取得屋宇署的書面同意,才可開始進行建築工程。建築專業人士及註冊承建商均有法定責任負責統籌、監督及進行建築工程,並須提交結構穩定的證明及測試報告。屋宇署人員會定期監察及巡視施工中的地盤(特別是當工程進入重要階段時),以審查有關的建築工程是否符合法例的規定。如發現有違例情況,屋宇署可下令停工或要求有關人士作出補救。違例者亦可能會遭檢控或受紀律處分。當收到工程竣工證明書後,屋宇署會根據批准圖則對有關工程作最後檢查,並抽查相關證明文件。若樓宇符合《建築物條例》的規定,屋宇署便會發出佔用許可證,又稱「入伙紙」。

根據《建築物條例》的規定,任何涉及私人樓宇或私人土地上的建築工程(包括在現有樓宇加建及改建),除非符合《建築物條例》第41(3)條有關豁免審批工程的規定,或已根據「小型工程監管制度」的簡化規定而進行的小型工程,均須要先向本署呈交建築圖則,獲得批准及同意展開工程後才可以進行,否則便屬違例建築工程。屋宇署會按照現行的執法政策,取締違例建築工程。在進行建築工程前,應先諮詢建築專業人士、註冊承建商,以及在有需要時諮詢認可人士,以確定符合《建築物條例》的規定。

對現存樓宇進行的改動及加建工程例子:

  • #在樓宇毗鄰增建新的建築物;
  • #在樓宇多建額外的樓層或閣樓;
  • #興建泳池;
  • #在平台、天台、光井或地面庭院加建玻璃屋;
  • #拆除殘疾人士設施。
  • *拆卸部份樓板,及/或加建室內樓梯,打通兩個或以上的樓層;
  • *拆除間隔牆,打通兩個或以上單位;
  • *於樓宇外牆安裝窗或玻璃幕牆;
  • *將單位分間成數個小型單位;
  • *加建玻璃強化聚酯水箱、簷篷、固定冷氣機或散熱系統的支承框架及招牌等。

業主須留意即使擁有毗連平台、簷篷、天台、天井、光井或地下空地的業權或通行權,並不等同可隨意在這些地方進行改動或加建工程。業主應參閱大廈公契、批准建築圖則、建築物規例、地契條款等。如有疑問,應徵詢建築專業人士。

上述有*標記的工程如屬小型工程項目,則可按照「小型工程監管制度」的簡化規定進行。詳情請參閱「樓宇安全齊關注 - 小型工程監管制度」

上述有#標記的工程必須事先取得屋宇署的批准及同意才可進行。這些工程不可由小型工程承建商建造

《建築物條例》已於2008年6月修訂,引入「小型工程監管制度」,方便市民可循簡單的法定程序,在私人樓宇進行小規模的建築工程,此監管制度已於2010年12月31日全面實施。

「小型工程監管制度」所規管的共有126項「小型工程」。每項小型工程的尺寸、位置和相關規格已在《建築物(小型工程)規例》(下稱《規例》)內說明。這些小型工程按其性質、規模、複雜程度和安全風險度,分為以下三個級別︰

  • 第 I 級別(共有44個項目)包括較為複雜的小型工程
  • 第 II 級別(共有40個項目)為複雜程度和安全風險度較低的小型工程
  • 第 III 級別(共有42個項目)主要為一般的家居小型工程

按照「小型工程監管制度」的規定,在家居外牆豎設晾衣架、豎設用於支承空調機、冷卻水塔及相關空氣管道的構築物或拆除建築物外牆的伸建物等,均指定為小型工程項目。

市民如要進行小型工程,必須委任「訂明建築專業人士」及/或「訂明註冊承建商」進行,以免違法。詳情請參閱「樓宇安全齊關注 – 小型工程監管制度」

「小型工程監管制度」訂明了15項複雜程度及安全風險均低於一般小型工程的「指定豁免工程」。根據《建築物條例》的規定,展開「指定豁免工程」無須事先獲得屋宇署批准圖則及書面同意,亦無須委任「訂明建築專業人士」及/或「訂明註冊承建商」進行有關工程。

《建築物條例》第41(3)條訂明,除排水工程、《建築物條例》附表所列地區內的土地勘測、地盤平整工程、或「小型工程」外,在任何建築物內進行建築工程如不涉及該建築物的結構,可毋須事先向屋宇署申請或經其批准,及委任相關建築專業人士及註冊承建商。

上述豁免亦適用於《建築物條例》第41(3B)條所述的「指定豁免工程」,以及符合《建築物條例》第41(3C)條訂明的排水工程(小型工程除外 )。

常見豁免審批工程例子:

  • 加設位於個別單位入口而無阻礙走火通道的鐵閘;或
  • 改動或加建輕質板間隔牆

在私人樓宇內進行豁免審批工程,雖然不需要本署審批,但工程仍不能違反相關建築物規例。在進行建築工程前,應先諮詢建築專業人士、註冊承建商,以及在有需要時諮詢認可人士,以確定符合《建築物條例》的規定。

一般而言,僭建物是指違例建築工程,包括:

  • 凡未經屋宇署事先批准及同意而進行的樓宇外部的建築工程,以及樓宇內部而涉及建築物的結構的改動或加建工程;或
  • 未有根據《建築物條例》所訂的「小型工程監管制度」的簡化規定而進行指定為小型工程的建築工程;或
  • 在樓宇內部進行而不涉及建築物的結構,但未能符合《建築物規例》就建築工程所訂的建築標準的改動或加建工程。

任何建築工程,如建造、修葺、拆卸或改動等工程,除豁免審批工程外,均須事先取得屋宇署的批准及同意或透過「小型工程監管制度」的簡化規定,方可進行。否則該項工程便是「違例建築工程」。一般常見的違例建築工程包括違規的鐵籠、空調機冷卻塔支撐架、簷篷、平台構築物、天台搭建物、分間單位、結構改動、渠管接駁等等。繳納物業稅或差餉不會使違例搭建物變得合法。

如欲查閱有關你的物業的批准圖則或小型工程完工記錄資料,請參閱「資訊中心–百樓圖網」。

屋宇署會根據二零一一年四月修訂的執法政策, 擴大須優先取締的違例建築工程的範圍。

屋宇署會根據2011年4月修訂的執法政策,擴大須優先取締的違例建築工程的範圍。

有關處理違例建築工程的詳情,詳參閱「業主安居手冊–處理清拆命令」。